נדל"ן ומימון בירושלים: שוק הנדל"ן הירושלמי, העולם החרדי וקבוצות הרכישה

אסף עזרא, מנכ"ל מיטב מימון | 4.2.25

אסף עזרא: שלום לכולם, ברוכים הבאים לפודקאסט נוסף של מיטב מימון. היום אני שמח לארח חבר יקר שלי, אלי רבינוביץ, בעלים של מימונדל"ן. נעים מאוד, כיף שאתה פה.
אלי רבינוביץ: שלום אסף היקר, מה המצב?
אסף: בסדר גמור. אז אלי... 
אלי: אני מחדש ימינו כקדם, אני חוזר חזרה...
אסף: לבית. כן, ממש, בדיוק מה שרציתי להגיד. אלי ואני עבדנו ביחד, אלי היה סמנכ"ל פה במיטב מימון, וככה יצא לדרך עצמאית. ואולי תיכף, אתה יודע מה, למה תיכף? תספר קצת על עצמך. 
אלי: קדימה. אז נעים מאוד. מי שלא מכיר, אלי רבינוביץ. נשוי, יש לי חמישה ילדים. הקטן בן חמישה חודשים. התחלתי את הקריירה שלי הבנקאית בבנק ירושלים. עבדתי שם עשר שנים ממש ככה, מתחתית שרשרת המזון, וברוך השם התקדמתי שם.
אסף: זו הדרך הכי טובה אגב, גם אני התחלתי בתחתית. ככה...
אלי: אני מסכים איתך לגמרי, כמו שצריך, ללמוד את הכול.
אסף: נכון.
אלי: אחרי עשר שנים שם עברתי לבנק הפועלים. ניהלתי את הפעילות של המגזר החרדי בבנק הפועלים. עבדתי בבנק הפועלים 11 שנה. ואז הכרתי אותך. והגעתי למיטב. הייתי פה תקופה קצרה, אבל תקופה שאנחנו, אני חושב שהיא תקופה הייתה מצוינת, ואנחנו ברוך השם גם ממשיכים הלאה את הקשר שלנו, וזה הדבר הכי טוב שאני חושב שקורה, כשאתה יודע לעזוב מקום עבודה ולהמשיך הלאה את הקשר, כאילו, כאילו אתה שם.
אסף: אתה יודע, זה אחד הדברים שאני מאוד אוהב במיטב מימון, שהחברה הזו ממזגת, מבחינת עובדים, גם עובדים חרדים וגם חילונים, שעובדים ביחד בהרמוניה. אני מסתכל בכזאת גאווה, ואני אומר לעצמי, ככה צריך לעבוד. אנחנו בסוף עם אחד, וזה כאילו בכלל לא issue. ואני ככה גם מרגיש במערכת היחסים שלנו, שהיא בכלל מתגברת על הדבר הזה, הוא לא קיים. מבחינתי זה non-issue בכלל.
אלי: אני מסכים איתך לגמרי, ואני זוכר את זה גם בשיחות הראשונות שלנו.
אסף: נכון.
אלי: שראיינת אותי לעבודה, אז אנחנו שם מתראיינים לפודקאסט, אז זה היה ריאיון לעבודה.
אסף: נכון, ובאמת גם מאז שהקמת את מימונדל"ן, עשינו הרבה מאוד עסקאות ביחד, וככה רציתי שנדבר ונחשוף את מי שמקשיב לפודקאסט הזה, לכמה עולמות שהן פחות באוטומט של משקיעי נדל"ן ישראלים רגילים. אחד זה שוק הירושלמי, שאני חושב בעיניי, האישית, הוא סוג של פספוס מבחינת המשקיעים מהמרכז נקרא לזה. שתיים זה העולם החרדי, שהוא בעיניי מאוד מעניין, בטח בכל מה שקשור לעולם של השקעות בנדל"ן. ושלוש זה העולם של קבוצות הרכישה, שיש איזשהו גם התמחות, גם אצלנו יש לנו התמחות בנושא הזה, אבל אני חושב שגם המגזר החרדי, עובד הרבה מאוד עם קבוצות רכישה, וככה שווה לנסות להבין למה, למה דווקא שם המומחיות. תן ככה שתי מילים על מימונדלן.
אלי: אז ככה, את מימונדלן הקמתי יחד עם שותף שלי, מתתיהו וקשה, לפני שנתיים. אנחנו חברה שנותנת מעטפת של בעצם 360 ללקוח – כל צומת שהוא צריך מימון, אם זה החל ממשכנתאות ללקוחות פרטיים. יש לנו גם מחלקה שמטפלת באשראי צרכני, לקוחות שרוצים 200-300 גם יותר, ללא בטוחות. והעיסוק העיקרי שלי ושל מתתיהו, זה בליווי יזמים לקבלת מימון.
אסף: כן.
אלי: יזמים, עמותות, נכסים מניבים, כל מה שלא נופל בעצם בתעודות זהות, בחברות, נמצא. עובדים. רוב העסקאות שלנו, אני חייב להיות כן, רוב העסקאות שלנו, אנחנו עובדים מול מערכות הבנקאיות.
אסף: בסדר גמור.
אלי: אבל מיטב מימון, אנחנו לא מתביישים להגיד את זה, נמצאים אצלנו במקום הראשון בחברות החוץ-בנקאיות, ואנחנו שמחים על כך.
אסף: תשמע, אתה מכיר כבר את התורה שלי, אני גם אומר שעסקה שיכולה להיות במערכת הבנקאית, יכולה לקבל פתרון טוב במערכת הבנקאית, היא צריכה להיות שם. היתרון שלנו, לא ספציפית של מיטב, אלא בכלל, של כל הענף האשראי החוץ-בנקאי, זה במקומות שבהם הבנק לא יודע לתת פתרון. זה יכול להיות או עסקאות שהן עניין של לוחות זמנים, והבנקים לפעמים לוקח להם הרבה זמן לאשר עסקאות, זה יכול להיות עסקאות שהן יותר מורכבות, והבנק מתקשה, לפעמים אחוזי מימון, כל נושא של בירוקרטיה או קושי, שהבנקים לא מצליחים לתת את המימון, ושם יש מספיק עבודה לכולנו. אני אומר את זה תמיד: לקוח שיכול להיות בבנק, צריך להיות שם, כי המערכת הבנקאית היא יותר זולה.
אלי: השאלה הראשונה שאתם שואלים לקוח שמגיע אליכם, שואלים אותו למה אתה לא בבנק, נכון? 
אסף: נכון.
אלי: וגם מוסיפים הלאה ואומרים לו, רגע, מתי אתה יוצא מפה לבנק?
אסף: נכון.
אלי: בסוף, זה באמת איזשהו גשר למקום ששם הוא צריך להיות, מכל הבחינות, אבל ודאי שהבירוקרטיה הבנקאית היא שונה לגמרי מאשר בירוקרטיה החוץ-בנקאית.
אסף: נכון.
אלי: זה המהירויות, כמו שדיברת, נגעת בקבוצת רכישה
אסף: כן.
אלי: אמרת מקודם. אנחנו כולנו יודעים אם אנחנו לוקחים קבוצת רכישה לחיתום במערכת בנקאית
אסף: איזה אירוע זה
אלי: כמה זמן זה לוקח להם שם, ואם אנחנו מביאים אותם לחברה, כמו מיטב מימון, כמה זמן זה לוקח פה?
אסף: נכון, וזה חוסך. Time is money לגמרי, חסכת זמן, חסכת כסף, ממש ככה.
אלי: אז זמן זה הנתון, אני חושב, הכי חשוב, בסוף הכי יקר של כל יזם. אם הוא ימסור את הדירה שלו חצי שנה קדימה, או חצי שנה אחורה, זה הבדל שמיים וארץ בעלויות המימון שלו.
אסף: נכון, אז בואו נצלול קצת, בואו נדבר קצת על המגזר החרדי, מי שלא שם לב יש לאיש כיפה על הראש, ובוא נדבר קצת על המגזר החרדי, מאפיינים שלו מבחינת, בתפיסת העולם הנדל"נית. יש הבדל בין משקיע נדל"ן חרדי, עזוב משקיע נדל"ן, משק בית חרדי, בהתנהלות שלו לעומת כלל עם ישראל, בתור אחד שעבד גם פה וגם במערכת הבנקאית?
אלי: תראה, בוודאי שיש הבדלים. בוא נדבר שנייה אחת על הזוג החרדי, הרי בסוף מי קונה דירות, קונים דירות, מישהו מתחתן וקונה דירה.
אסף: כן.
אלי: הזוג החרדי הוא זוג צעיר. אני למשל התחתנתי בגיל 19 וחצי, ויחד עם זה שאתה מתחתן, הנוהג הוא, בציבור החרדי, שיחד עם החופה גם מעמידים דירה. אמנם זה קצת השתנה בשנים האחרונות, בעקבות עליית הריבית, בעקבות עליית מחירי הדירות, כי בסוף ההון עצמי שההורים הם מסייעים לזוג הצעיר להגיע לדירה, הם צריכים להביא הרבה יותר כסף ממה שהיו מביאים פעם, זה השתנה. אבל יחד עם זאת...
אסף: אבל איך זה עובד? זה כאילו מרתק, אתה אומר, משפחה חרדית – חמישה, שישה והלאה של ילדים, הם מצליחים להעמיד דירות לכולם, לכל הילדים. איך האירוע הזה מתבצע?
אלי: אם אתה תיגש לבן אדם, אנחנו נמצאים בבני ברק, נכון? בני ברק היא עיר חרדית. אם אתה תיגש לבן אדם פה בבני ברק, ברחוב, תשאל אותו, תגיד לי, אדוני הנכבד, יש לך שבע, שמונה ילדים, לא משנה כמה.
אסף: אפילו ארבעה ילדים.
אלי: אפילו ארבעה ילדים. איך אתה חיתנת אותם? איך אתה מחתן אותם? הוא יגיד לך שהוא לא יודע. פשוט כך. זה בסוף בגדר איזה שהוא נס. אני לא... אומר לך את האמת. כאילו, אתה תיגש לאנשים, ותשאל אותם, יגידו לך.
אסף: אנחנו אנשים של מתמטיקה. אתה יודע, הסייעתא דשמיא זה חשוב, אבל בסוף המספרים צריכים להתחבר איכשהו.
אלי: המספרים צריכים להתחבר. עכשיו, איפה הקושי, לא קושי, האתגר של אותו זוג צעיר? עזוב רגע, בוא נניח שנייה אחת, מחירי הדירות. אנחנו כולנו יודעים איפה נמצאים. ההון העצמי שצריך להביא, אנחנו יודעים. ויש משהו שהוא מאוד-מאוד חשוב: נושא ההכנסות. בסוף אתה לוקח הלוואה, לוקח משכנתא, כולנו רוצים להחזיר את מה שאנחנו לוקחים, נכון?
אסף: נכון.
אלי: אף אחד לא רוצה לקחת משהו, ולא רוצה להחזיר.
אסף: אגב, במגזר החרדי, מוסר התשלומים הוא מאוד-מאוד גבוה.
אלי: נכון, מאוד. מוסר התשלומים גבוה, אבל חוץ ממוסר התשלומים שהוא גבוה, יש גם דיפולטים. אנשים מגיעים לאיזשהו קושי מסוים של תזרים, מסיבה כזאת, או מסיבה אחרת, אבל אחוזי המימוש של נכסים שואפים לאפס. לא רק שואפים לאפס, כנראה שהם אפס.
אסף: כן.
אלי: כי בסוף יש קהילה, קהילה שהיא עוטפת את אותו בן אדם. אני זוכר את זה, ראיתי את זה בתפקידים שלי הקודמים, כשעבדתי בבנק הפועלים, שהייתי מקבל פניות מעסקן כזה, מעסקן אחר, הוא אומר לי תקשיב, יש מישהו במחלקת גבייה, אנחנו יודעים שהוא בבעיה, אנחנו רוצים לעזור, אנחנו רוצים לבוא ולעשות איזשהו...
אסף: זאת אומרת הקהילה ממש תומכת?
אלי: תומכים ולכן, אבל עדיין, לא כולם שם. רוב-רובם של האנשים הם אנשים נורמטיביים, אנשים שקונים דירה, רוצים לשלם עליה, והם צריכים הכנסות. עכשיו, מבחן ההכנסות, כשאתה מגיע, אנחנו יודעים, כולנו מכירים את ההוראות בנק ישראל. כשאתה מגיע לבנק לקחת משכנתא, אתה צריך להוכיח יכולת החזר, לעמוד ב-33 אחוז, ב-39, ב-40, כל אחד, כל בנק לפי הדברים שהוא קבע. ופה יש לנו קצת, משהו שהוא מאתגר. כי זוג צעיר שעכשיו בגיל 20, הבחור יצא מהישיבה, הגברת סיימה את הלימודים שלה, יצאו החוצה, פרחו מהקן מה שנקרא. היו עד עכשיו, היו בישיבה, היו בבית, וצריכים לכלכל את עצמם. יש להם משכנתא להחזיר, יש להם או שכר דירה לגור. צריכים הכנסות. אז נכון, הבחור, אחרי החתונה, חלק יוצאים לעבוד, הרבה מאוד הולכים ללמוד בכולל, ממשיכים ללמוד בכולל, והשכר בכולל הוא לא שכר גבוה. הגברת, היום הם לומדים, בתוך הלימודים, כל מיני מקצועות, כדי שיוכלו לצאת לשוק העבודה, ובאמת לפרנס את המשפחה. דיברנו על זה שאתה פה, במיטב מימון, מעסיק לא מעט בנות, שעושות דברים פה בחברה, בחשבות, או בכל דבר אחר. וזה פה, יש פה אתגר מסוים, שצריך, צריכים לשים עליו את הדעת. אני ראיתי הרבה מאוד פעמים, אנשים מגיעים, הגיעו אליי בזמנו, כשאני עוד עבדתי בבנק ירושלים, אנשים הגיעו – קנינו דירה, מביאים לך חוזה, תן לי משכנתא.
אסף: כן.
אלי: אמרנו, רגע, אתם בדקתם את עצמכם, עשיתם, יש לכם אישור עקרוני, משהו, לא, קנינו דירה. אני חושב שהדבר הזה, זה מבורך, זה מצוין, לקנות דירה, זה דבר חשוב. אבל יחד עם זאת, צריכים לחשוב קצת קדימה.
אסף: כן.
אלי: לקבל אישור עקרוני, לא לוקח הרבה זמן. גם לא במיטב מימון.
אסף: כן.
אלי: לקבל אישור עקרוני, אתה שואל את הבנאדם, סט של שאלות, כמה אתה מרוויח, מה פה, מה שם, אתה מקבל את האישור העקרוני. אז למה לא להקדים את זה, לפני שהולכים לחתום על עסקה? העסקה הכי גדולה, שהבנאדם עושה בחיים שלו, זה רכישה של דירה.
אסף: נכון.
אלי: אני לא חושב שיש עסקה יותר גדולה מהעסקה הזאת. ואני תמיד אומר, אנשים קונים רכב. בנאדם קונה רכב ב-20 אלף שקל. מה הוא עושה? הוא לוקח את הרכב למכון.
אסף: סקר שוק, וזה.
אלי: הולך למכון רישוי, בודק, קצה שלדה, פה, שם. עולה לו כסף הבדיקה הזאת, נכון? עולה אלף, אלפיים שקל, עולה כסף.
אסף: כן
אלי: אנשים עושים את זה. אישור עקרוני זה לא איזה סיפור. אתה נכנס, באתרים של הבנק, או בשיחות טלפון. זאת אומרת, אתה מגיע מוכן לעסקה שאתה עושה. אף אחד לא רוצה להגיע, לחתום עסקה, ואחר כך את הפיצוי המוסכם, 15%, 10% לא משנה כמה, זה להפסיד את זה.
אסף: תגיד, בוא נדבר רגע על היזם החרדי. אנחנו, יש לנו לא מעט עסקאות גם של יזמים חרדים, ואני כן מצליח לראות מאפיינים ספציפיים ליזם מהמגזר החרדי. סתם, אני יכול לתת לך, נגיד, מהניסיון שלי. יזמים חרדים מחפשים את המינוף היותר-גבוה, יותר מאשר... כל יזם מחפש את המינוף, אבל במגזר החרדי זה הרבה יותר דומיננטי. לפעמים אני רואה יותר עסקאות במגזר החרדי שהן עסקאות הזדמנותיות. הייתי אומר, המילה... אפילו אימפולסיביות, אבל זה לא מדויק. אבל הם עסקאות שיותר שמחפשות את ההזדמנות, יותר מאשר שרואים את ההזדמנויות האלה, נגיד
אלי: מגזר הכללי
אסף: במגזר כללי איזה עוד מאפיינים אתה יכול, ככה, מהניסיון שלך, בתור אחת שעשה הרבה מאוד עסקאות בתחום הזה, מה מאפיין את היזם החרדי?
אלי: בוא נתחיל מזה שכל חרדי הוא יזם. זה לא שאני אומר, זה קלישאה. עכשיו, גם יש לזה הסבר גם למה כל חרדי הוא יזם. 
אסף: איזה יזם תסביר. אני מסכים איתך, אגב, אבל תסביר.
אלי: אתה מחייך, כי אתה פתאום אומר לעצמך, וואלה, אני באמת רואה פה חבר'ה בני 22, שהם באים אליי פה עם יזמויות כאלה ואחרים. בסופו של דבר, היום רוב המגזר החרדי, שלומד בישיבות, בכוללים
אסף: כן.
אלי: הוא לומד. הוא לא למד איזשהו מקצוע, אין לו משהו ביד, שהוא יכול עכשיו לצאת אחרי שהוא מתחתן. יש כאלה שלומדים
אסף: כן.
אלי: לא אומר לך שלא. יש מגמה מאוד גדולה של לימודים אקדמיים, ואנשים לומדים, בהרבה מאוד מקומות, באוניברסיטה הפתוחה, בקריית אונו, במכללה החרדית, לומדים. אני עצמי גם למדתי, לומדים. אבל עדיין זה לא נמצא. זה לא חלחל עד למטה, ועדיין, בן אדם יוצא, התחתן, יוצא החוצה, צריך להביא פרנסה הביתה, נכון? אז בוא ניזום משהו, בוא נחשוב.
אסף: זה שולח אותו ליזמות.
אלי: יש אחד שזה יזם, אנחנו מכירים תמיד יזמים, יזמי נדל"ן.
אסף: כן.
אלי: אבל יש גם יזמים אחרים, יש יזמות בכל דבר. עכשיו, שים לב שהיזמים החרדים שאתה מדבר עליהם, זה מתחבר למה שאני אומר, הרבה מהם יזמים צעירים.
אסף: נכון.
אלי: יזמים צעירים שקמים עם אמביציה, ובאמת, מה שנקרא, נותנים בראש, ומאתרים כל מיני עסקאות כאלה ואחרות, ועסקאות מצוינות.
אסף: נכון.
אלי: הרבה מאוד פעמים.
אסף: נכון.
אלי: אבל יש איזשהו חוסר, יש איזשהו מחסום באותו יזם צעיר. אין לו ניסיון, זה עסקה ראשונה שהוא עשה. הוא צריך גם לדעת למה הוא נכנס. אני תמיד אומר לאנשים שמגיעים אליי, ומגיעים אליי הרבה מאוד, לחברה, למימונדל"ן, הרבה יזמים שהם יזמים, שזה היזמות הראשונה שלהם.
אסף: כן.
אלי: הם מכרו דירה, קנו דירה, זה לא יזמות. למכור דירה.
אסף: לא.
אלי: וגם אם אתה עושה ארבע מכירות, לא משנה, זה לא יזמות. יזמות, אנחנו צריכים בסוף, אתה זוכר מה אתה אומר? החוכמה היא לא להכניס את האנשים למיטב מימון. החוכמה היא לדעת איך הם יוצאים בסוף. נכון? 
אסף: לגמרי.
אלי: אנחנו אומרים את זה הרבה.
אסף: לקחת אשראי זה קל. אגב, גם לתת אשראי זה קל.
אלי: נכון.
אסף: לקבל את הכסף חזרה, אגב, זה קצת יותר מורכב.
אלי: אנחנו רוצים לדעת, אני חושב, כל אחד רוצה לדעת שבסוף, אתה נכנס עכשיו ליזמות, אבל אתה גם יודע בסוף, למסור את הדירות, אתה יודע מה אתה עושה בדרך, אף אחד לא רוצה להפסיד כסף, אנחנו לא באים פה להפסיד כסף.
אסף: כן.
אלי: אנחנו באים פה להרוויח כסף, להתפרנס בכבוד. אז כשמגיע אליי יזם, שהוא יזם צעיר, ואני, אין יזם שאני לא נפגש איתו. אני תמיד רוצה לראות את האנשים, מה שנקרא, בלבן שבעיניים. אני רוצה להבין באמת, אם הוא יודע מה הוא הולך לעשות, ואם הוא יודע מה הוא הולך לעשות, והוא באמת מבין למה הוא נכנס, אז יותר קל לכולם לנהל את האירוע הזה. עכשיו, כשמגיע אליך יזם, שהוא יזם חדש, יש מעטפת מקצועית. אפשר לעטוף את היזם, אני לא נבהל מיזמים חדשים. כשיש שכל בעסקה, לא מפחיד אותי יזמים חדשים, והיו לי יזמים חדשים, שגם הצלחתי להעביר אותם בבנק. אם אני מאמין בעסקה, אם אני מאמין במה שהוא עושה היזם, אני איתו, ואני אלחם בשבילו.
אסף: נכון.
אלי: ואם אני אראה בפגישה הראשונה שמשהו פה לא ואני יודע גם לוותר על עסקות.
אסף: תשמע, אנחנו קוראים לזה, אצלנו, בעולם שלנו, אנחנו קוראים לזה אשראי טוב. עכשיו, מה זה אשראי טוב? זה לא אשראי שהוא טוב לנו. זה אשראי שהוא טוב ללקוח. זה אשראי שאנחנו בודקים ומבינים שהלקוח יודע מה הוא עושה, ושהוא יוצא מהעסקה הזו בצורה יותר טובה ממה שהוא נכנס אליה. אם זה לא האירוע
אלי: אני מסכים איתך.
אסף: לפחות בעולם שלנו מבחינתנו, אין עסקה.
אלי: אני מתחבר לזה מאוד.
אסף: ויש עסקאות כאלה.
אלי: כן, כן, אני חושב שזה באמת, שזה אחד הדברים שצריכים. שהיזם שמגיע צריך לדעת איך הוא יוצא.
אסף: נכון.
אלי: הוא נכנס, הרווח של היזם מתי מגיע? בסוף.
אסף: בסוף. אגב, אתם בודקים את זה כשהוא מגיע לכם יזם? אתם יושבים איתו להבין את היזם.
אלי: אנחנו יושבים איתו על כל עסקה, בודקים את הדברים לפרטי פרטים, בדיוק מה הוא הולך לעשות, מה הניסיון שלו, אם אין לו ניסיון, מי מלווה אותו, לקחת מפקח, לא לקחת המפקח, אנחנו דואגים לו גם לשמאי, גם לדו"ח אפס, לכל מה שצריכים.
אסף: זאת אומרת, אתה אומר, עזוב מימון. עזוב מימון. בוא, אני אתן לך את כל המעטפת שתעזור לך לסיים את הפרויקט שלך.
אלי: אני עם היזם עד טופס 4. זה נכון שאני, ברגע שהבאתי ליזם את המימון, בעצם אני סיימתי את העבודה שלי, אבל זה לא עובד ככה.
אסף: מימון נדל"ן. אבל זה הרבה מעבר למימון. 
אלי: אני איתם עד הסוף. יש לי מקרים, אירועים, שקרו לי לא מזמן. יזם שקיבל מימון לפרויקט בירושלים, בשכונת נחלאות, פרויקט יפיפה, לא גדול. הגיע דו"ח אפס, עשינו, הכל סבבה, והבעיה מתחילה, כשאתה מתחיל את הבנייה, ואז צריכים דוח אחד, והלאה, צריכים לשחרר כספים.
אסף: כן.
אלי: והמפקח שעשה את הדו"ח אפס, התעכב עם הדוח אחד, לא הגיע, לא הצליח לבוא, היו צריכים לבוא לשטח, היה צריך לקבל פה, היה צריך לקבל שם, והבן אדם, הקבלן שלו, הפועלים שהיו אצלו בשטח, הקבלן אמר, אני עוזב, אני הולך. הולך. הוא התקשר אליי בהיסטריה כולו.
אסף: אירוע מטורף.
אלי: אנחנו בתוך המלחמה, אמנם.שזה נחשוב בתוך רגיעה, אבל פועלים היום זה לא, פרויקט שיש לו פועלים, זה נכס. אין היום, אנחנו נמצאים באירוע שהוא אירוע מורכב
אסף: ברור.
אלי: עם נושא הבנייה. כולנו יודעים את זה.
אסף: נכון, זה כבר הרבה מעבר למלחמה בעצם.
אלי: בסופו של דבר, אמרתי טלפון אני, לגורם המממן, לצורך העניין זה היה בנק, דיברתי עם אותו אחד שאני הייתי בקשר, אמרתי לו תקשיב, זה האירוע, בוא נראה איך אנחנו עוזרים ללקוח. והצלחנו לשחרר כסף, בשביל להשאיר את הקבלן, בלי דוח אחד, אמרנו בצד, הדוח אחד יגיע, אבל כרגע אנחנו מבינים את האירוע. שחררו לו כסף.
אסף: תראה, בהסתכלות שלנו כגוף מממן, האתגר, בעצם קבלת ההחלטה היא בהתחלה. Once החלטנו להעמיד אשראי ליזם נדל"ן, עכשיו אנחנו קצת איתו באותו אירוע...
אלי: באותה סירה.
אסף: באותה סירה.
אלי: נכון, נכון לגמרי.
אסף: בסוף לנו כגוף מימון, יש אינסנטיב ואינטרס, לבוא לעזור לאותו יזם לסיים את העסקה ולסיים את האירוע. עכשיו, פה הרבה פעמים עושים פאולים בדרך, זאת אומרת, לא יודעים לתקשר את זה לגוף המממן, לא משנה אם זה בנק או גוף חוץ-בנקאי. פה יש באמת חשיבות להגיע לאותו גוף, שאתה מסביר לו בצורה מלאה את האירוע אסף: נכון אלי: ואת הסיטואציה שאתה נמצא בה, בשקיפות מלאה אגב, כי אחד הדברים שהכי גרועים שאפשר לעשות לגוף מממן, זה להסתיר דברים, כי כשאתה מגלה את זה ואנחנו מגלים הכל בסוף.
אלי: נכון.
אסף: אז יש חוסר אמון גדול, ואז אנחנו נתקעים.
אלי: אף אחד לא רוצה להיות במקום שהוא צריך לתרץ תירוצים. 
אסף: נכון ברמה של טיפ שאני אומר ליזמים, תפתח הכל.
אלי: נכון.
אסף: אל תנסה להסתיר שום דבר. ב-worst case scenario תקבל לא.
אלי: אני מסכים.
אסף: אבל אם לא פתחת וגילינו, זה בוודאות לא.
אלי: אני חושב שלכל בעיה, לכל אתגר יש פתרון.
אסף: נכון.
אלי: כל דבר.
אסף: חוץ מחוסר אמינות.
אלי: לגמרי. אני לא מדבר איתך על מישהו שיש לו באמת. שברמת העיקרון אפשר לפתור כמעט כל דבר.
אסף: נכון.
אלי: אם אתה מציף ושם את הדברים על השולחן, אני תמיד אומר ללקוחות שלי, תגיד לי הכל.
אסף: בדיוק.
אלי: לפעמים אנשים שהם קצת חוששים. אני אומר להם, רק שנייה, אני עכשיו בצד שלכם. אל תגיד לי, אני גוף מממן. אני בצד שלכם. תספר לי הכל ואני אמצא לך את הדרך איך לקבל את המימון הנכון בשבילך. יכול להיות שאני אגיד לך לא. יכול להיות שאני אגיד לך, אני לא יכול לעשות. בסדר?
אסף: תגיד אלי, לפחות אנחנו מרגישים, וגם הנתונים תומכים בזה, איזושהי עדנה מאוד גדולה לקבוצות הרכישה, קבוצות רוכשים, בעלי קרקע היסטוריים. א', אני אשמח לשמוע איך אתה רואה את זה מהצד שלך, ו-ב', במגזר החרדי יש הרבה מאוד עבודה בתחום הספציפי הזה. אולי ככה אתה יכול להאיר את העיניים שלנו, למה במגזר החרדי זה יותר דומיננטי.
אלי: תראה, אני חושב שהקבוצות רכישה כבר היסטורית, קח את זה, בוא, שנייה אחת, שכונת רמת שלמה, אם אתה מכיר בירושלים, שכונה גדולה מאוד, התחילה כסוג של קבוצות רכישה.
אסף: לא הכרתי את זה.
אלי: זה היה, כן, היה עמותות שהוקמו, עמותות לדיור שהוקמו. זה עמותות שאחד הדברים המעניינים, אחרי שהפרויקט הסתיים, נשאר כסף בקופה של העמותה. הם החזירו כספים לכל הרוכשים, כי נשאר כסף. מה, נשאר כסף
אסף: מדהים.
אלי: הם לא עשו את זה בשביל להרוויח, לקחו את הדמי ניהול, כולם נהנו.
אסף: אבל למה דווקא בקבוץ שבמגזר החרדי, הפרויקטים האלה...
אלי: אני אגיד לך, דיברנו מקודם על זה שקצת יש בעיה של הכנסות, בעיה של הון עצמי. עכשיו, כשאתה מגיע, מישהו יזם, שיש לו קצת היכרות עם היזמות, כן? אף אחד לא ייכנס למשהו שהוא לא מכיר.
אסף: כן.
אלי: הוא אומר לך, תקשיב, אם אנחנו עושים קבוצה, אנחנו חוסכים. חמש, שש, שבע אחוז. יש חיסכון הרי בקבוצת רכישה, נכון? אנחנו כולנו יודעים שיש בסוף חיסכון, חוסכים במיסוי, חוסכים בעלויות בנייה, יש איזשהו חיסכון. אז הדבר הזה הוא משמעותי ומפתה. עכשיו, אנחנו גם יודעים, יודעים כולנו, אי אפשר להסתיר, יודעים מה הבעיה עם קבוצת רכישה. קבוצת רכישה שמתנהלת בצורה לא טובה, בצורה לא מקצועית. אנחנו רואים עד היום, גם בניינים, גם במגזר החרדי... בניינים שעומדים שבע שנים ריקים.
אסף: המחלה הכי גדולה, אני חושב, של הקבוצות רכישה זה באמת לוחות הזמנים.
אלי: אפשר, אני חושב שאנחנו נמצאים במדינה לא גדולה, אבל, לא אגיד ביד אחת, אבל אפשר בשני ידיים כנראה לספור את מספר יזמים של קבוצות רכישה, שמסרו את הדירות בזמן שלהם, בזמן שהם התחייבו.
אסף: אני מכיר.
אלי: אתה אומר, אולי ביד אחת.
אסף: לא, לא, אני מכיר, גם בשתי ידיים ואני יכול להוסיף גם את הרגליים.
אלי: נכון, נכון.
אסף: יש הרבה יזמים, מארגנים של קבוצות רכישה, שהם מאוד-מאוד מקצועיים, עושים את העבודה שלהם טוב, מסיימים בזמן, לפעמים לפני הזמן. אבל זו אכן מחלה. הנושא הזה של עמידה בלוחות הזמנים, יכול להיות שבגלל שאין שוט מעל מארגן לקבוצות רכישה בניגוד ליזם כללי.
אלי: אף אחד לא, אין לך איזה רגולציה לקבוצות רכישה, מה יש לך?
אסף: גם אין לו קנס, אתה יודע, ביזם שלא מסר דירות בזמן.
אלי: כולם סובלים ביחד, אין להם פה איזה משהו.
אסף: יזם שלא מסר דירה בזמן, זה עולה לו כסף.
אלי: נכון, נכון.
אסף: מארגן לקבוצה לא.
אלי: אבל עדיין יש קבוצות רכישה, יש לא מעט קבוצות רכישה. אני חושב שזה דבר שאם אתה עושה את זה בצורה מקצועית, זה דבר מבורך, זה דבר שהוא מצוין. אם דיברנו מקודם על נושא של המימון בקבוצת רכישה, בסוף כולם צריכים כסף. אנחנו כולם יודעים את זה. אז בוודאי שהקבוצות רכישה, אם תלך לבנק, זה אחרת, זה קצת שונה. תמיד אתה יכול לחזור לבנק. אני מגיע לי היום קבוצת רכישה, אני אומר לך את זה בשיא הכנות, ואני לא מתבייש להגיד את זה גם לאנשים שמגיעים אליי, ומגיעים אליי. אני אומר להם, חבר'ה, אתם רוצים בנק, סבבה, זה אולי יהיה יותר זול, אבל הזמן, הזמן פה הוא פקטור, הוא קריטי, אני חושב, קריטי ביותר.
אסף: ברור. לחשוב שחסכת חצי שנה במסירת הפרויקט. כמה כסף זה?
אלי: זה משמעותי.
אסף: הרבה יותר מאשר ההפרשים של הריבית הרבה פעמים.
אלי: ובסוף אנחנו מחזירים אותם לבנק. זה שהולכים לחוץ-בנקאי לקבל את ההלוואת גישור לתקופה של הבנייה, זה מצוין, זה בסדר. בסוף הם חוזרים לבנק כהלוואה למטרת דיור
אסף: נכון.
אלי: ממחזרים אותם לטווח ארוך כמו שצריך.
אסף: זה גם משהו שצריך לבדוק, שבאמת אפשר לקבל את המכתב הזה שיכול לסייע או לאפשר לבן אדם לחזור להלוואת דיור בבנק בסוף.
אלי: נכון.
אסף: גם משהו שצריך לבדוק אותו.
אלי: אם ההסכם של הלוואה שנחתם, נניח אתכם, עם מיטב מימון, נחתם הסכם הלוואה, בהסכם הלוואה מה כתוב? למה הלך כסף?
אסף: נכון.
אלי: למטרת הבנייה, למטרת רכישת הקרקע.
אסף: זה דבר שצריך לבדוק אותם בהתחלה, לבדל.
אלי: בדרך כלל, אם אתה באמת עובד, כאילו, מקבל את המסמכים, כמו שאתה אומר, בצורה מסודרת, אתה יכול להעביר לבנק. לא אגיד לך בקלות, כי יש הרבה פרוצדורה, טופס ארבע, ורישום של בתים משותפים וכל הדברים, אבל יודעים לעשות את האירועים האלה.
אסף: בוא נעבור לנושא אחר. בוא נדבר קצת על ירושלים. אני יודע שהעיר הזו...
אלי: ירושלים עיר הקודש.
אסף: עיר הקודש. אני יודע שהיא קרובה מאוד לליבך.
אלי: מי כמוך יודע...
אסף: נכון, הצלצול שלך הוא עם שיר על ירושלים
אלי: נכון.
אסף: ועברת גם להתגורר בעיר לא מזמן, אחרי כמיהה של הרבה מאוד שנים לזה.
אלי: חזרתי לעיר, אני לא עברתי, אני חזרתי חזרה.
אסף: אה, נכון, אתה ירושלמי במקור.
אלי: נכון.
אסף: אז כשאתה מסתכל על ירושלים, איפה להערכתך יש השבחה בעיר הזאת למשקיעי נדל"ן? 
אלי: תשמע, כשמדברים על ירושלים, ירושלים אורו של עולם. מירושלים מגיע כל האור לכל עולם. זה חז"ל אומרים את זה. אני חושב שאין על ירושלים. זה מקום באמת, מקום מדהים, בכל הפרמטרים. אם אתה שואל איפה כדאי להשקיע בירושלים, לא חסר מקומות להשקיע בירושלים, למרות שמצד אחד ירושלים אין לה מחיר. כי כשמגיע מישהו שרוצה דווקא מיקום ספציפי, דירה ספציפית, וזה מישהו עם כיסים עמוקים, הוא יהיה מוכן שלם על זה כל מחיר.
אסף: אז אתה אומר, דווקא לירושלים יש ייחודיות בעניין הזה, בניגוד לערים אחרות, שיש אנשים, יהודים...
אלי: בארץ ובעולם, שמבחינתם אין תמחור לדבר הזה. זה כאילו, יכול להתפתח לנצח בעצם. 
אלי: בעיקר, אמרת אנשים בארץ ובעולם, אז זה בעיקר אנשים מהעולם ולא מהארץ, תושבים. קח כל תושב של ארה״ב, יהודי וגם חרדים שיש בארה״ב לא מעט – משאת חייהם, השאיפה שלהם, שיהיה להם נכס בארץ.
אסף: כן.
אלי: הם מגיעים לפה, יכול להיות שהנכס הזה, גם כשהם מגיעים, או לא ישתמשו בו והם יילכו למלון, להיות במלון, אבל הם רוצים שיהיה להם נכס בארץ.
אסף: ובארץ, סלש, בירושלים, אתה אומר.
אלי: במרכז העיר, אם אפשרי. בירושלים, במרכז העיר, והמחירים שם בהתאם.
אסף: ובכל זאת, יש איזשהם אזורים, לדעתך, שיותר מומלצים, או שיכול להיות שם השבחה יותר משמעותית, בשנים הקרובות?
אלי: אני חושב שקודם כל, יש את המושג הזה של פריסייל, כולנו מכירים את זה, כן? אבל יש את הפריסייל האמיתי.
אסף: זהו פריסייל.
אלי: אני לא מדבר על הפריסייל שיש שלטי חוצות, יצאנו בפריסייל.
אסף: כן.
אלי: כשיש שלטי חוצות יצאנו בפריסייל זה לא פריסייל.
אסף: אחרי פריסייל.
אלי: זה אנחנו כבר אחרי הפריסייל. צריך לזהות את הפריסייל האמיתי שיש, שזה המכירות השקטות מה שנקרא. ויש דברים כאלה ואפשר לזהות אותם, זה לא כזה סיפור. כי בסוף יש משווקים, יש מתווכים
אסף: כן.
אלי: אפשר לזהות את הדברים האלה. שם יש לך את האפשרות לקנות משהו במחיר שהוא מחיר יחסית זול לשוק. כשאני אומר זול, ירושלים היא לא זולה.
אסף: כן.
אלי: אנחנו יודעים, ירושלים היא 35 אלף שקל למטר ומעלה.
אסף: נכון.
אלי: ואנחנו ראינו גם דירות ב-120 אלף שקל למטר. ירושלים לא זולה, אבל יחד עם זאת, אני יכול להגיד לך שאני מכיר פרויקטים באופן אישי, שהתחילו שיווק באותו פריסייל ב-45 אלף שקל למטר, מכרו כמויות של דירות, מה שהם היו צריכים למקום, מכרו את הדירות בפריסייל, יצאו לשיווק, הם יצאו לשיווק בחו"ל ובכלל לא בארץ, מכרו 50% מהדירות, היום כרגע הם מוכרים ב-57 אלף שקל למטר, תוך חצי שנה, מטורף מה שקרה שם.
אסף: אגב, אתה יודע, נתון מאוד מעניין על הנדל"ן בירושלים. הדירות יד ראשונה, המחיר שלהם הוא בשליש העליון של מחירי הנדל"ן בישראל. הדירות יד שנייה, המחיר שלהם הוא בחציון התחתון של מחירי הנדל"ן במדינת ישראל. יש פער בירושלים בין הדירות יד ראשונה ולבין הדירות יד שנייה. יכול להיות שזה באמת מייחס את זה דווקא למשקיעים זרים שקונים יותר דירות יד ראשונה מקבלנים ויזמים. וביד השנייה, דווקא המחירים של ירושלים הם מחירים לא יקרים. זה קשור גם לשכונות קצת יותר קשות בירושלים, כי יש כאלה שכונות מאתגרות.
אלי: נכון, נכון. אנחנו מכירים את השכונות שהן לא פריים לוקיישן.
אסף: כן.
אלי: מה שנקרא. אני חושב, גם מה שאתה אומר, יכול להיות שזה מגיע מכיוון שאיפה בונים היום דירות חדשות? בעיקר במקומות מבוקשים.
אסף: זה נכון שהולך להיות התחדשות עירונית ענקית בירושלים.
אסף: אדירה. כן.
אלי: בירושלים, גם התחדשות עירונית, גם הולך להיות שם, כל הכניסה לעיר הולך לשנות את הפנים של ירושלים מבחינת המשרדים.
אלי: אני חושב שיש הזדמנויות בכל מקום, גם בירושלים. אפרופו, אם אנחנו נמצאים בבני ברק, אני לא רוצה לפגוע בבני ברק.
אסף: כן.
אלי: אבל בבני ברק כבודה במקומה מונח. אנחנו במרכז הארץ פה. איזה רבע שעה מתל אביב, מרכז הארץ נמצא פה. כמה עולה דירה בבני ברק, כמה עולה מטר בבני ברק? אתה יודע, בדירות חדשות, יש לך מושג?
אסף: בוא תאיר את עינינו.
אלי: 27 אלף שקל למטר, 28 אלף שקל למטר. אתה אומר לעצמך, איך אתה מסביר את הדבר הזה? בבני ברק, מרכז הארץ.
אסף: כן.
אלי: למה? אני מדבר איתך גם על דירות חדשות מקבלן, לא דירות יד שנייה. זה פחות או יותר המחירים. עשיתי איזושהי בדיקה, ואז, תוך כדי בדיקה, אמר לי פעם מישהו, הוא אמר לי, תקשיב, אתה ראית פעם ירושלמי שרוצה ללכת לגור בבני ברק? אין לך, לא מצאת ירושלמי שרוצה לגור. אבל כן מצאת למשל בני ברקי שרוצה את ירושלים, או כל אחד אחר שרוצה את ירושלים.
אסף: מעניין.
אלי: וזה המצב. כאילו, ירושלים, באמת, אני אומר תמיד, אין לה מחיר. זה משהו מדהים מה שקורה שם.
אסף: אפרופו אין לה מחיר. מחירי הדירות יוקרה בירושלים, צמודים היום למכירות של תל אביב. המחיר ממוצע של דירת יוקרה, יש איזו הגדרה כזאת, דירות מעל עשרה מיליון שקל. שבאזור 14 מיליון שקל, מחיר של דירת יוקרה. זה שני רק לקיסריה או משהו כזה, וצמוד לתל אביב.
אלי: בסוף כנראה, כנראה גם תל אביב היא עיר בירה באיזשהו מקום.
אסף: כן, לגמרי.
אלי: שלא יכעסו עליי שאמרתי שתל אביב עיר בירה.
אסף: לא, לא, לא. אנחנו היום מתמקדים בדברים ספציפיים. גם תל אביב, כבודה במקומה מונח. זה פודקאסט אחר מה שנקרא.
אלי: אי אפשר לקחת את הכבוד גם של תל אביב.
אסף: לגמרי. אז בעצם אתה אומר משהו נורא מעניין. אין השבחה בירושלים. שההשבחה בירושלים היא לא בהכרח משויכת לאיזושהי שכונה כזו, או אחרת, ספציפית, בגלל האופי של המשקיעים בירושלים, בגלל שהם תושבים זרים. ובעצם גם הדירות היוקרה, יש להם עוד לאן לצמוח, כי השוק הזה הוא די קשיח של ביקוש לדירות.
אלי: אני חושב שיש לאן לצמוח. אני לא אגיד לך שבן אדם שקנה דירה ב-80,000 שקל למטר, הוא יצמח מהר מאוד ל-90,000 שקל, אסף :כן?
אלי: אבל עדיין במחירים של 45, 50,000 שקל למטר, יש שם... לא סתם מתחיל מחיר דירה ב-45,000.
אסף: אנחנו מאוד אוהבים להעמיד אשראי בירושלים. המחירים שם הם יציבים. ראינו את זה גם בתקופת הקורונה, ראינו את זה גם בתקופת המלחמה. המחירים שם יותר יציבים ממקומות אחרים. ובסך הכול, בגלל איזשהו כנראה תזרים מאוד חזק של כסף שמגיע מבחוץ, אז הביקוש הוא די הוא די קשיח. אגב, עוד נתון נורא מעניין בעיניי, יש איזשהו נתון כזה שבוחנים אותו, של השבחה. וכמות המשקיעים שהפסידו בירושלים היא זעומה. אגב, בירת ההפסדים, באופן אולי פרדוקסלי, היא עיר המשקיעים, באר שבע. דווקא שם. שכן. בירושלים זה כמעט ולא קיים.
אלי: התשואה שם נמוכה, מבחינת היא אם בן אדם קונה דירה. אם אתה רוצה לקנות דירה להשקעה
אסף: כן.
אלי: בירושלים, כן? ואתה אומר לעצמך, אני בונה על השכירות של הדירה. פה אתה קצת בבעיה. כי השכירות, גם בתל אביב. כאילו בערים המרכזיות השכירות לא באמת. זה לא התשואה. התשואה פה היא להמתין כמה שנים ולחכות שהמחירים של הדירות יעלו.
אסף: קודם כל, ככה לדעתי זה היה מאוד מעניין וככה מאיר איזשהו זרקור על עולם שהרבה פעמים לאנשים הוא לא כל כך מוכר. הייתי רוצה לסיים ולשאול אותך אם יש לך איזה טיפ למשקיעי נדל"ן באופן כללי, כי הרי אתם עובדים לא רק עם המגזר החרדי ולא רק בירושלים, אם יש לך איזשהו טיפ למאזינים שלנו.
אלי: טיפ... אתה יודע, יש הרבה טיפים. ואני מנסה ככה לחשוב, ככה בשליפה, על משהו אחד. אני חושב שלפני שנכנסים לעסקה, אנחנו דיברנו על זה קצת, אני חושב שצריכים לעשות בדיקות מעמיקות. כאילו יש לך לפעמים עסקאות שאתה בטוח שאתה הולך לעשות שמה את האקזיט של החיים.
אסף: ולא בדקת עד הסוף.
אלי: קצת מעמיק, ואתה רואה שזה לא בדיוק ככה. אני חושב שהבדיקות, ולא לעשות את הדברים, עכשיו מישהו מלחיץ אותך, אומר תשמע, העסקה של החיים. לא... להמתין, לחכות רגע. ככה אני רואה את הדברים. אני חושב שזה... ההמתנה מה שנקרא ככה, אתה יודע, לפעמים אנשים קצת כועסים, אתה אומר להם תספרו עד עשר.
אסף: כן
אלי: אז אני אומר המתנה שנייה אחת, בוא תן לי לבדוק את הדברים בלי להילחץ מהסביבה שאומרים לך תשמע, עסקת חיים וזה.
אסף: תבדוק.
אלי: בדיקות.
אסף: אני חייב להוסיף, אני חושב שאתה צודק. אם עוד להוסיף לדבר הזה, אני קורא לזה להתייעץ. תתייעץ, תשאל.
אלי: נכון.
אסף: ככה חברים או אנשים שאתה מכיר בעולם הזה, ויותר חשוב – קח אנשי מקצוע טובים שילוו אותך בתוך תהליך כזה, כמו שאמרתי זה עסקת חייך ותעשה את הבדיקות, אתה יכול ליפול גם בעסקאות כאלה. 
אלי: וגם היום אנחנו די נגישים לרשתות. אתה יכול לעשות בדיקות פשוטות היום. גם באתרים של העיריות, אומרים לך תשמע, פה הולך להיות תב"ע ללא-יודע-מה.
אסף: כן.
אלי: היום אנחנו יכולים לבדוק את הדברים, זה נגיש, לא כמו שהיה פעם שהיית צריך לכתת רגליך וללכת לעירייה, לארכיון, להוציא את התיק. היום יש לנו נגישות לדברים האלה. אז זה לא... זה לא קשה לעשות את הבדיקות האלה.
אסף: מבלי להיכנס להמלצות, למרות שאני תמיד ממליץ עליך בשמחה, אבל בלי להיכנס להמלצות, אנחנו במיטב מימון מאוד אוהבים עסקאות של יזמים שמגיעים אחרי שהם התייעצו עם גורמים מקצועיים, עם כל הכבוד לרשתות חברתיות ואלה... שמלווה אותם בתהליך, שמסביר להם בדיוק מה צריך לקרות, מסביר להם מה השלב הבא, בוחן איתם בעין מקצועית את העסקה, ואז העסקאות מגיעות הרבה יותר בשלות, חלק מהעסקאות כבר נפלו כי מישהו, איש מקצוע, עבר איתם ואמר להם: זה לא יקרה, חבר'ה. והעסקאות שמגיעות, הן מגיעות הרבה יותר בשלות והן הרבה יותר טובות.
אלי: בסוף, בסוף אני חושב שיש משהו גם עם הניסיון. בן אדם שמגיע מהתחום, ויודע איך להציג את הדברים בצורה מקצועית ובצורה טובה מול הגורם המממן, אם זה חברת אשראי חוץ-בנקאית, אם זה בנק, אם זה כל גורם אחר.
אסף: נכון.
אלי: זה אחרת לגמרי.
אסף: מסכים לגמרי. אז היה, לפחות מבחינתי, כיף ומלמד. ושמחתי מאוד ככה, שהתארחת אצלי.
אלי: תודה אסף.
אסף: ושנמשיך לעשות עסקים טובים ולעשות טוב לעם ישראל.
אלי: היה אפשר להמשיך את זה, נראה לי, עוד כמה ימים, אבל נעצור.
אסף: בדיוק.
אלי: תודה רבה.
אסף: אז תודה רבה אלי.
אלי: להתראות.