על השקעות נדל"ן ולמה לא כדאי לשים לב לטרנדים חמים

אסף עזרא, מנכ"ל מיטב מימון | 5.1.25

הכלכלן הראשי של משרד האוצר פרסם את הסקירה לרבעון השלישי של 24', פרק בסקירה הוקדש למשקיעי נדל"ן. 
כמה תובנות על הנתונים:

1. מי אתה משקיע הנדל"ן?

מדובר במי שנמצא בגיל ממוצע של 58 שנים, עם הכנסה של 33 אלף ש"ח לחודש מעבודה או פנסיה.

2. משקיעי הנדל"ן חוזרים לשוק 

משקיעי נדל"ן רכשו מעל 4 אלף דירות, אבל מה שמעניין יותר הוא שהיקף הרכישות גבוה ב-40% בהשוואה לרבעון המקביל של 23', שלהזכיר היה הרבעון שלא כלל את מלחמת 'חרבות ברזל'. יתכן שמשקיעי הנדל"ן החליטו לחזור לשוק, ולא לחכות לירידת מחירים.
מבחינת מכירות של משקיעי נדל"ן, אלה עלו במעל 10% ביחס לרבעון המקביל 23'. כלומר בסך הכל היקף פעילות של משקיעי הנדל"ן עולה.

3. כמה מרוויחים מהשקעה בנדל"ן? 
הרווח הממוצע של משקיעי נדל"ן נמצא בגרף השלישי. לזכור, זמן האחזקה החציוני בתל אביב עומד על 22 שנים, לקחת את זה בחשבון.

4. למה לא כדאי לשים לב לטרנדים חמים?

מעל 10% ממכירות הדירות שהמשקיעים מכרו ברבעון היו בהפסד ריאלי, לפי שומות של מפקח מסוי מקרקעין.
האזור שרשם את הפסדי ההון הגבוהים ביותר היה באר שבע, שבו מעל חמישית מהדירות נמכרו בהפסד הון. גם ברבעון המקביל ב-23', משקיעי באר שבע רשמו את אחוז הפסדי ההון הגבוהים ביותר, כלומר, זה לאו דווקא נובע מהמלחמה.
המשמעות היא שבאר שבע, שנחשבה ל'בירת משקיעי הנדל"ן', הפכה לטרנד, ומי שהגיע לטרנד הזה באיחור, כנראה מוצא עצמו עם קושי בהשכרת הדירה, ובסוף מבקש לסיים את ההרפתקה הזו, גם בהפסד. זה אומר שלא צריך ללכת אחרי טרנדים, אלא לבצע מחקר עצמי.
רוצים מקום להתחיל את המחקר שלכם לדירה להשקעה? צירפתי גם תרשים של הערים שבהם יש שיעור נמוך של מכירות דירות להשקעה בהפסד הון.