29 מאי 2022
אלכס זבז'ינסקי
מאת : אלכס זבז'ינסקי
כלכלן ראשי

שוק הדיור בישראל צפוי להתחיל להתקרר

אלכס זבז'ינסקי
29 מאי 2022
מאת: אלכס זבז'ינסקי
כלכלן ראשי

לסקירה המלאה שכוללת גרפים ותרשימים, לחצו כאן.

עיקרי הדברים  

  • לראשונה, על כל משרה פנויה במשק יש פחות ממובטל אחד.
  • בחודשיים האחרונים ירדה כמות המשרות הפנויות בענף ההיי טק.
  • בשנה האחרונה גדלה מאוד כמות משרות חלקיות במשק, מה שיכול להיות אחד ההסברים למחסור לעובדים.
  • אנו מעריכים שריבית בנק ישראל תגיע לכ-2.0%-2.25% בעוד שנה.
  • בעקבות העלייה הצפויה במחירי הדלק, העלנו תחזית האינפלציה ל-3.5%.
  • אנו מעריכים שהירידה בציפיות האינפלציה הגלומות בשוק האג"ח הייתה מוגזמת.
  • שוק הדיור צפוי להתקרר בקרוב.
  • מדדי מנהלי הרכש הראשוניים לחודש מאי מצביעים על המשך האטה בכלכלה העולמית.
  • משקי הבית האמריקאים ממשיכים להגדיל צריכה, למרות השחיקה בהכנסתם. החיסכון העודף שנצבר בזמן המגפה צפוי לתמוך בצריכה.
  • החברות האמריקאיות ממשיכות להשקיע. חלק מהסיבות להמשך גידול בהשקעות הנן מבניות ולא מחזוריות.
  • מדדי התנודתיות באפיקים שונים מצביעים על ירידה בסיכון הנתפס.

 

ישראל

לראשונה, כמות המובטלים נמוכה ממשרות פנויות

שוק העבודה ממשיך להתחמם:

  • אומנם שיעור האבטלה ירד באפריל ל-3.1% לעומת 4% במרץ, אך זאת תוך כדי ירידה בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה.
  • למרות הירידה באבטלה, מספר משרות פנויות ממשיך לעלות. היחס בין מספר המובטלים למספר משרות פנויות ירד לראשונה מתחת ל-1, מה שאמור לחזק לחצים לעליית שכר.
  • נציין שבענף מידע ותקשורת נרשמה בחודשים מרץ-אפריל ירידה קלה במספר משרות פנויות במקצועות בתחום המדע וההנדסה. יתכן ויש בכך סימן להיחלשות בפעילות במגזר ההיי טק.
  • מאפיין נוסף של שוק העבודה אחרי הקורונה זאת העלייה החדה בשיעור העובדים במשרה חלקית ובהתאם, ירידה בחלקם של העובדים במשרה מלאה. העלייה בשיעור העובדים במשרה חלקית יכולה להיות אחת הסיבות למחסור בעובדים במשק.

 

האם כדאי "להאמין" לירידה בציפיות האינפלציה?

אומנם המסרים שהעביר בנק ישראל בהחלטת הריבית האחרונה לא היו "נצים" במיוחד, אך שתי עליות ריבית מעל הציפיות בשוק מראות שהוא חושש מפני האינפלציה. עליית ריבית דחפה להמשך ירידה בציפיות האינפלציה, אך מספר נקודות מעלות ספקות שהירידה בציפיות אכן תתממש גם בירידה באינפלציה בפועל:

  • ראשית, ניסיון העבר מלמד שעליית ריבית לא בקלות משיגה ירידה באינפלציה. במהלך עליית ריבית של בנק ישראל מ-3.5% ל-5.5% בין השנים 2005 ל-2006 קצב האינפלציה הפסיק לעלות רק כשהריבית כבר הייתה קרובה לשיא, וזאת למרות שכשהריבית התחילה לעלות היא כבר הייתה גבוהה מהאינפלציה. גם עליית ריבית מ-0.5% ב-2009 ל-3.25% ב-2011 השיגה הכרעה על האינפלציה רק כאשר הריבית כבר הייתה בשיא.
  • אחד הערוצים העיקריים דרכו עליית ריבית אמורה להשפיע על האינפלציה לא מתפקד כעת כמצופה. עליית ריבית לא מצליחה בינתיים לגרום להתחזקות השקל. מאז עליית הריבית הראשונה של בנק ישראל בתחילת אפריל, השקל נחלש מול הדולר ומול האירו וגם מול סל המטבעות. גם אחרי עליית הריבית בשבוע שעבר השקל לא נחלש, למרות שהדולר נחלש בעולם ולמרות שבשבוע האחרון פערי התשואות בין החלק הקצר-בינוני של העקום האמריקאי לישראלי הצטמצמו בכ-0.25% בשנתיים ובכ-0.2% ב-5 שנים. בשלב זה, השפעת פערי הריביות על שערו של השקל זניחה ביחס לכוח השפעות אחרות כגון גידורי מטבע של המוסדיים.
  • הכוחות החיצוניים ממשיכים לדחוף לעלייה באינפלציה. מחיר הנפט בשקלים עלה מתחילת מאי בכמעט 10%. עדכנו את תחזית האינפלציה לחודש יוני לעלייה של 0.1% והתחזית השנתית ל-3.5%.

 

 

שוק הדיור לקראת התקררות

שוקי הנדל"ן בעולם, שחוו תקופה של עליות מחירים חדות בשנתיים האחרונות, מתחילים להאט או אף לבלום בחריקה. הסימנים לכך ניכרים בארה"ב, קנדה, אוסטרליה, ניו זילנד ועוד מדינות. מאוד סביר שזה יקרה גם בישראל בהשפעה של אותם הכוחות כמו עליית ריבית, עלייה במחירי הדירות , האטה בצמיחה וגידול בהיצע הדירות.

נתוני שוק המשכנתאות מעידים שתיאבון הסיכון של הבנקים ושל רוכשי הדירות עלה, ובמקביל יכולת רכישת דירה של רוכשי דירה ראשונה, הבסיס ההכרחי של שוק הדיור, הולכת ונשחקת:

  • מינוף הרכישות (LTV) עלה לרמה הגבוהה מאז שנת 2011.
  • ההחזר החודשי הממוצע עבור משכנתאות חדשות קפץ בשנה האחרונה בכ-14% או ב-540 ₪ והגיע לכ-4400 ₪ בגלל עלייה בגובה המשכנתא ועלייה בריבית. לראשונה מאז שנת 2011 החזר משכנתא ממוצע עלה על שכר דירה ממוצע, כפי שמתפרסם ע"י הלמ"ס.
  • מכיוון שהשכר לא עלה בקצב עליית ההחזר על המשכנתא, שיעור החזר ממוצע מהכנסה של הלווים עלה במהירות בחודשים האחרונים.
  • בשנה האחרונה תקופת החזר של משכנתא ממוצעת עלתה ביותר מ-12 חודשים ולראשונה חצתה רף של 23 שנה.
  • גודל משכנתא ממוצע הגיע כמעט למיליון ₪. במקביל, ההון העצמי הנדרש של נוטלי המשכנתאות שמחושב כפער בין שווי ממוצע של נכס נרכש לבין גודל משכנתא ממוצע, קפץ בשנה האחרונה בכ-140 אלף ₪ והגיע לכ-1.54 מיליון ₪. נציין רק שההון העצמי הנדרש יכול לכלול תמורת מכירה של הדירה הקודמת עבור משפרי דיור.
  • הכנסה נטו ממוצעת של נוטלי המשכנתאות הייתה בשנת 2011 כ-8600 ₪ בדומה לשכר הממוצע במשק. בחודש אפריל 2022 הכנסה נטו הממוצעת של נוטלי המשכנתאות עמדה על כ-16100 ₪ והייתה גבוהה בכ-40% מהשכר הממוצע במשק (11600 ₪). נתון זה מעלה חשש ששיעור של משקי הבית נטולי אמצעים לרכוש דירה הולך וגדל.
  • כמות ההלוואות בפיגור עלתה בחודשים האחרונים, אך היא עדיין נמוכה מאוד היסטורית.
  • נציין גם, שמאז חודש דצמבר כמות המשכנתאות שלקחו המשקיעים ירדה משמעותית.


עולם

 

ממשיכים להופיע סימני התמתנות בפעילות הכלכלית

האומדנים הראשוניים לחודש מאי של מדדי מנהלי הרכש בתעשייה הצביעו על האטה בקצב התרחבות, במיוחד באירופה שבה המדד יורד כבר החודש הרביעי ברציפות.  גם בארה"ב וביפן נרשמה ירידה קלה. במגזר השירותים נרשמה ירידה בארה"ב ובאירופה, כאשר ביפן הפעילות במגזר השירותים דווקא התרחבה בחודש מאי בקצב מהיר יותר.

 

Bloomberg Economics Global GDP Tracker ירד בחדות בחודש אפריל, ככל הנראה, בעיקר בהשפעת נתונים חלשים מאוד בסין. מעודד יותר שמדד היצוא העולמי (ריאלי) מהמדינות המתפתחות המשיך לצמוח בקצב גבוה בחודש מרץ.

 

 

כרית ביטחון של חסכונות צבורים

מספר נתונים בארה"ב בשבוע האחרון המחישו חשיבות "כריות בטחון" שמסייעות למשק האמריקאי למתן השפעות האטה בפעילות הכלכלית.

האינפלציה ממשיכה לשחוק את ההכנסה הריאלית של משקי הבית האמריקאים. בנסיבות הרגילות זה היה אמור להקטין את הצריכה שלהם, אך ההוצאה הריאלית לא ירדה וממשיכה לצמוח התאם למגמה ארוכת הטווח. לא רק שההוצאה על השירותים ממשיכה לגדול ולסגור את הפער מול המגמה ההיסטורית, אלא שהצרכנים גם לא מצמצמים רכישות מוצרים והצריכה שלהם ממשיכה להיות גבוהה מהרמה שהייתה אמורה להיות ללא המגפה.

  

שימוש בחסכון ולקיחת הלוואות עוזרים למשקי הבית לשמור על צריכה רגילה למרות שחיקה בהכנסות ריאליות. שיעור החיסכון מההכנסה הפנויה ירד באפריל ל-4.4%, הנמוך מאז 2008. בנסיבות רגילות ירידה בשיעור החיסכון הייתה מסמנת שהצרכנים קרובים להקטנת הצריכה שלהם. אולם, הנסיבות הקיימות ייחודיות. הצרכנים צברו מתחילת המגפה חיסכון עודף (מעבר לחיסכון רגיל שהיה צפוי אלמלא המגפה) של כ-28 טריליוני דולרים. סכום זה יכול להספיק לצריכה במשך חמישה חודשים.

אגב, לא רק משקי הבית בעשירון העליון נהנו מגידול בחסכון בתקופת המגפה, אלא גם הרבה פחות מבוססים, מה שצפוי לתמוך בביקושים. בשנתיים האחרונות גדל העושר נטו של חמשת העשירונים התחתונים (החלוקה לעשירונים על פי כמות העושר) של משקי הבית האמריקאים ב-90%. לעומת זאת, העושר נטו של המאיון העליון גדל רק ב-38% (תרשים 20). כמובן שבמונחים כספיים העושר של המאיון העליון גדל פי-6 מאשר אצל חמשת העשירונים הנמוכים יחד.

  

כרית ביטחון של השקעות החברות

למרות סימני האטה בצמיחה, החברות ממשיכות להשקיע סכומים גבוהים, כפי שהראו הנתונים שהתפרסמו בשבוע שעבר:

  • רכישות מוצרי השקעה ע"י החברות (מכונות, ציוד וכו') ממשיכות לגדול, למרות שהן כבר גבוהות הרבה יותר מאשר המגמה שהייתה לפני המגפה. השינויים להם גרמה המגפה מבחינת שימוש בטכנולוגיה ועלייה בחשיבות אמינות הספקה מאלצים להגדיל השקעות במוצרי הטכנולוגיה, בציוד ובמכונות.
  • החברות גם מגדילות הוצאות בנייה בתחומים מסוימים. אומנם ההוצאה לבניית משרדים לא מתאוששת, אך ההוצאה לבניית מרכזים מסחריים ובמיוחד בנייה למגורים גדלו מאוד בשנה האחרונה. גידול מהיר במיוחד נרשם בשנה האחרונה בבניית מפעלים, בשיעור של כ-32%. גידול בהשקעה במפעלים בארה"ב מעיד על תחילת התהליך בהשפעת האירועים בשנים האחרונות (מלחמת הסחר, המגפה) בניגוד למגמה בעשורים האחרונים שצפוי להימשך שנים רבות.

הצורך בהשקעות נובע בתקופה זו פחות מסיבות מחזוריות ויותר מבוסס על השינויים המבניים, מה שהופך אותם חסינים יותר מפני השפעות מחזור העסקים.

 

 

הפוגה בשווקים עד לנתון האינפלציה

שוק המניות האמריקאי קטע רצף ירידות שבועיות. כל מדדי התנודתיות – בשוק המניות, האג"ח, המטבעות, הזהב והנפט – רשמו ירידות לאחרונה. לא כדאי לפרשן התנהגות השווקים בטווחים קצרים, אך נראה ששני דברים תומכים בשינוי חיובי:

  • בינתיים, התחזיות לצמיחה אומנם יורדות, אך הנתונים הכלכליים שמתארים פעילות עדיין יחסית טובים. על פי מדד GDPNow שמתפרסם ע"י שלוחת ה-FED באטלנטה ומבוסס על נתונים שוטפים, קצב הצמיחה הצפוי בכלכלה האמריקאית ברבעון השני לא ירד בחודשיים האחרונים ועומד על כ-1.9%. בשלב זה קשה לדעת האם הכוחות ממתני צמיחה (האינפלציה והמדיניות המרסנת, המלחמה באירופה והמשבר בסין) יגברו על "כריות בטחון" שבולמות את ההאטה, עליהן כתבנו קודם.
  • בנוסף לנתונים כלכליים יחסית טובים, השוק מנמיך ציפיות האינפלציה הגלומות והתחזיות לעליית ריבית, כפי שבא לידי ביטוי בחוזים על הריבית ובתשואות אג"ח גם בשבוע שעבר. הרבה מאוד תלוי בנתוני האינפלציה. השווקים התעודדו מהירידה במדד האינפלציה PCE Core בחודשיים האחרונים לקצב של 4.9%.
  • במבט קדימה, הנתון החשוב ביותר יהיו נתוני האינפלציה לחודש מאי שיתפרסמו בשבוע הבא.

 

גילוי נאות מטעם מיטב דש ברוקראז' בע"מ (להלן: "התאגיד המורשה")

מסמך זה הוכן על ידי מיטב דש ברוקראז' בע"מ (להלן: "החברה"). מסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. אין לראות במסמך זה הצעה, המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא לביצוע עסקה כלשהי בניירות ערך או בכל מוצר פיננסי אחר. החברה עוסקת בין השאר בשיווק השקעות ללקוחות כשירים ועשוי להיות לה עניין באמור במסמך זה. האמור במסמך זה נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים.  במידע הכלול במסמך זה עלולות להיות טעויות\ שינויי שוק ו/או שינויים אחרים. החברה אינה אחראית לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך  על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל הזכויות, לרבות קניין רוחני, במסמך זה ובתוכנו, שייכות לחברה ואין לעשות בו כל שימוש שהוא, לרבות הפצתו ו/או העתקתו, כולו או חלקו ללא קבלת אישורה מראש ובכתב.

/05/202229                                                               

תאריך פרסום האנליזה

 

;